Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm

Báo cáo từ DKRA Group cho thấy trong tháng 8, toàn thị trường có 2.180 căn biệt thự nghỉ dưỡng mở bán. Nguồn cung tăng nhẹ so với tháng trước nhưng thấp hơn 5% so với cùng kỳ 2023. Thanh khoản tiếp tục giảm 22% so với tháng 7, với 25 căn được tiêu thụ, tương đương 1% nguồn cung. Những chính sách cam kết thuê, mua lại, hỗ trợ lãi suất… được áp dụng rộng rãi nhưng không mang lại hiệu quả. Giá bán biệt thự sơ cấp (chủ đầu tư mở bán lần đầu) đi ngang, giá thứ cấp (nhà đầu tư bán lại) duy trì tình trạng cắt lỗ từ 10-20%.

Với loại hình nhà phố, shophouse biển, nguồn cung trong tháng 8 đạt khoảng 2.907 căn, 100% là hàng tồn kho thuộc dự án cũ mở bán từ nhiều năm trước. Thanh khoản đứng yên khi không có một giao dịch thành công nào được ghi nhận. Giá bán sơ cấp đi ngang còn thứ cấp tiếp tục cắt lỗ 30-40%.

Condotel, dòng sản phẩm duy nhất từng có “cải thiện” thanh khoản trong quý II, cũng chỉ có 192 căn được hấp thụ trong tháng qua trên tổng số 4.826 căn mở bán. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 4%, giảm 53% so với tháng trước.

Còn theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung 6 tháng đầu năm, toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có 3.114 sản phẩm mở bán mới, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ 2023 nhưng mới bằng 27% của năm 2022. Khoảng 1.799 sản phẩm được giao dịch, bằng 20% cùng kỳ 2022.

Cũng theo VARS, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì động thái đi ngang, còn ở thị trường thứ cấp vẫn ghi nhận mức giảm trung bình 15-20% so với giá hợp đồng. Thậm chí, có những dự án dù giảm sâu đến 40-50% vẫn khó bán.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa, cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi tình trạng “ngủ đông” xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có việc thiếu dòng tiền đầu tư mới. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng với phân khúc này sau những biến động trong giai đoạn đại dịch. So với các phân khúc khác như nhà ở, văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng có vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi dài. Điều này khiến việc chuyển nhượng và tìm kiếm người mua lại khó khăn hơn, từ đó làm giảm sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Một vấn đề khác, theo ông là sự thiếu rõ ràng về khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse cũng khiến nhà đầu tư đánh giá rủi ro và ngại đưa ra quyết định xuống tiền.

Còn ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết phân khúc này gặp khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá vì niềm tin của nhà đầu tư còn thấp. Trên thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận, khai thác du lịch, cung cấp sổ hồng, tiến độ xây dựng bàn giao dự án hoặc các thủ tục pháp lý khác với lý do khách quan hoặc chủ quan đã khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Ngoài ra, theo ông, lượng hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng hầu hết là sản phẩm có giá trị cao, giá bán condotel trong tháng thấp nhất là 36,6 triệu đồng và cao nhất là 180 triệu đồng mỗi m2; biệt thự thấp nhất là 5,2 tỷ đồng và cao nhất là hơn 155 tỷ đồng mỗi căn; còn nhà phố/ shophouse thấp nhất 4,6 tỷ đồng, cao nhất lên 70 tỷ đồng mỗi căn. Giá cao gây trở ngại đáng kể và làm trầm trọng thêm tình trạng ảm đạm thanh khoản của thị trường.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản độc lập Nguyễn Hoàng phân tích thực trạng khó khăn của bất động sản nghỉ dưỡng còn đến từ việc phân khúc này đang bị bội thực nguồn cung. Giai đoạn cao điểm 2015-2019, mỗi năm thị trường cho ra hàng nghìn căn biệt thự, nhà phố, condotel, nhưng chất lượng khai thác thấp do thị trường hấp thụ không kịp. Việc phụ thuộc lớn vào dòng khách quốc tế khiến nguồn thu từ hoạt động cho thuê và kinh doanh của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng bị ảnh hưởng.

Dự báo về thị trường nghỉ dưỡng cuối năm, các chuyên gia cho rằng trong khoảng thời gian chờ các bộ Luật mới “ngấm”, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chưa thể phục hồi mạnh mẽ. Vẫn sẽ có thêm doanh nghiệp ra hàng nhưng với số lượng không đáng kể và mang tính thăm dò là chính. Nguồn cung chủ yếu sẽ là loại hình cao tầng, giá trị dưới 5 tỷ.

Phương Uyên