Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị: Bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất

– Nhìn lại, điều gì khiến ông hài lòng và chưa hài lòng về thị trường bất động sản năm qua?

– Điều khiến tôi thấy không như ý là thị trường vẫn còn khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Chúng ta đều thấy phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại vừa túi tiền thiếu nguồn cung gay gắt. Nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý liên quan đến đầu tư, đất đai, xây dựng. Thị trường khó huy động và tiếp cận các nguồn vốn, trong khi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bộc lộ nhiều tồn tại, rủi ro.

Nhưng năm qua, điểm tích cực với tôi là thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và dự báo cải thiện dần.

Năm qua cũng là năm mà Chính phủ, bộ ngành, địa phương đã vào cuộc quyết liệt gỡ vướng. Ví dụ, đầu năm 2023, Chính phủ ra Nghị quyết tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững được ban hành; lập Tổ công tác gỡ vướng dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp.

Tổ này đã hoạt động tích cực, giải quyết 419 dự án vướng mắc tại Hà Nội (khoảng 60%); 67/180 dự án ở TP HCM. Hải Phòng đã giải quyết khó khăn, chấp thuận chủ trương đầu tư 66 dự án, trong đó có 50 dự án nhà ở thương mại, 16 dự án nhà ở xã hội. Cần Thơ gỡ khó cho 17 dự án, thu hồi 4 dự án và tiếp tục gỡ 31 dự án khác về giải phóng mặt bằng, định giá đất, thủ tục giao đất…

Vừa qua, Chính phủ trình và được Quốc hội thông qua nhiều luật như Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai sửa đổi, Các tổ chức tín dụng. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, giúp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cơ cấu hợp lý hơn sản phẩm bất động sản.

– Năm 2023, từ khóa nhà ở xã hội được đề cập nhiều với việc Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 được ban hành. Việc triển khai Đề án đến đâu rồi, thưa ông?

– Khi xây dựng và ban hành Nghị quyết tháo gỡ cho thị trường bất động sản, Chính phủ xác định rõ giải pháp trước mắt và lâu dài nhằm tái cơ cấu thị trường là nâng cao tỷ trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho người lao động tại khu công nghiệp, khu kinh tế, hướng tới minh bạch, cân đối cung cầu thị trường.

Đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 đã nêu chỉ tiêu cụ thể để bộ ngành và địa phương triển khai.

Đến nay, toàn quốc hoàn thành 371 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng hơn 191.300 căn, tổng diện tích 9,6 triệu m2. Riêng giai đoạn 2021-2025, cả nước đã có 495 dự án nhà ở xã hội với quy mô gần 403.000 căn, trong đó đã hoàn thành 70 dự án với gần 35.600 căn, khởi công xây dựng 127 dự án với gần 107.900 căn và chấp thuận chủ trương đầu tư 298 dự án với 259.400 căn. Sau khi triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng, 27 tỉnh đã công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo chương trình này, với nhu cầu vốn 28.000 tỷ đồng. Một số dự án tại các địa phương đã được giải ngân gói tín dụng này.

Như vậy, nếu các dự án đã được cấp phép và chấp thuận chủ trương đầu tư hoàn thành đúng hạn, chúng ta sẽ cơ bản hoàn thành mục tiêu đến năm 2025 – có 428.000 căn hộ.

Tuy nhiên, để thực hiện đúng mục tiêu đặt ra tới năm 2030, tôi mong các bộ ngành, địa phương tiếp tục quyết liệt rà soát quy hoạch, bố trí quỹ đất, cải cách thủ tục hành chính cho dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, cần sự vào cuộc chủ động hơn của Ngân hàng Nhà nước để triển khai gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng.

Bộ Xây dựng sẽ phối hợp chặt chẽ hơn để đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhà ở xã hội, kịp thời đảm bảo nhu cầu tín dụng để giải ngân gói ưu đãi.

– Không riêng nhà ở xã hội mà nhà ở bình dân, nhà ở thương mại năm qua cũng ngày càng đắt đỏ. Ở Hà Nội, TP HCM, giờ rất khó để tìm được nhà dưới 2 tỷ đồng. Bộ trưởng nói gì về tình trạng giá nhà vẫn liên tục tăng và cao hơn nhiều khả năng chi trả của đa số người dân, dù thị trường liên tục phát triển mạnh cả về quy mô và năng lực các chủ thể tham gia?

– Theo tổng hợp khảo sát của các địa phương và một số tổ chức liên quan đến lĩnh vực, giá nhà, trong đó có phân khúc căn hộ chung cư, đã liên tục tăng cao trong những năm gần đây. Năm 2023, giá chung cư vẫn giữ mức cao so với thu nhập người dân. Đặc biệt là căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/ m2 đang rất khan hiếm trên thị trường ở Hà Nội và TP HCM.

Nguyên nhân của tình trạng này, tôi cho rằng trước tiên là thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều sức ép lớn như lạm phát, thắt chặt tín dụng, chi phí đầu vào xây dựng cao, thời gian thực hiện dự án kéo dài khiến chi phí tăng, rất ít nguồn cung được đưa ra thị trường…

Nhìn lại, nguồn cung 2021-2023 liên tục giảm. Năm 2021, tổng số nhà ở thương mại được cấp phép mới là 236 dự án và có 172 dự án hoàn thành với 24.000 căn. Số dự án này chỉ bằng 60% và số căn bằng 42% so với 2020.

Năm 2022, các dự án bất động sản mới được cấp phép tiếp tục giảm với 126 dự án (55.700 căn hộ) được cấp phép; 91 dự án với 18.200 căn hộ hoàn thành. Năm 2023, cả nước chỉ có 67 dự án được cấp phép với gần 25.000 căn; 71 dự án hoàn thành với 29.600 căn; 197 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thực trạng này khiến nguồn cung bất động sản, nhà ở, đặc biệt là dành cho người thu nhập thấp tiếp tục hạn chế.

Nguyên nhân thứ hai khiến giá nhà tăng cao là chi phí liên quan đất đai và nguyên nhiên liệu đầu vào trong quá trình đầu tư xây dựng tăng cao thời gian gần đây.

Thứ ba, phân khúc nhà ở cao cấp thường có nguồn cung lớn, lợi nhuận tốt và chủ yếu hướng đến nhà đầu tư có tiềm lực. Nhìn lại giai đoạn 2008-2014, khủng hoảng bất động sản xảy ra bởi nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp dư thừa, hàng tồn rất lớn. Nhưng hiện nay, thị trường bất động sản trầm lắng, cầu đang rất lớn nhưng cung lại không có, kể cả phân khúc cao cấp. Điều này dẫn đến giá bất động sản không giảm mà còn có xu hướng tăng.

– Ông có giải pháp gì để giá nhà phù hợp hơn với thu nhập đại bộ phận người dân, nhất là ở đô thị lớn?

– Theo tôi, thời gian tới cần thực hiện đồng bộ các giải pháp để cơ cấu lại thị trường để cân đối nguồn cung, phát triển mạnh nhà ở xã hội cho khu công nghiệp, nhà ở phân khúc thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Trong đó, Bộ Xây dựng và các đơn vị liên quan sẽ rà soát văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Các văn bản hướng dẫn Luật Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đất đai, Các tổ chức tín dụng, sẽ được xây dựng và ban hành sớm, đảm bảo thống nhất, khả thi.

Tổ công tác sẽ tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Bên cạnh đó, các địa phương cần tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; rà soát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm, đảm bảo phù hợp nhu cầu thực tế, làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở. Đồng thời, địa phương phải quyết liệt thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo các chỉ tiêu đã đăng ký trong Đề án.

Bộ Xây dựng sẽ đôn đốc, hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn, thực hiện hiệu quả Đề án. Chúng tôi cũng sẽ hướng dẫn địa phương rà soát, lập và công bố danh mục quy hoạch đất các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây lại chung cư. Thủ tục triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ được đẩy nhanh hơn.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ được chúng tôi cùng Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Chính sách xã hội phối hợp triển khai.

Viết Tuân – Ngọc Diễm