Đề xuất xây nhà ở xã hội chỉ dành cho thuê

Phát biểu tại Diễn đàn bất động sản 15/3, TS Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nói “không ngạc nhiên” khi nhiều người đi ôtô mua nhà xã hội, bởi “họ mới có đủ tiền mua được nhà”. Ông cho rằng, tình trạng bán nhà ở xã hội sai đối tượng thời gian qua là do chương trình phát triển nhà xã hội hiện nay còn nhiều bất cập. Ông ví dụ, phát triển nhà xã hội mới chỉ tập trung cho giao dịch mua – bán còn việc cho thuê bị hạn chế bởi nhiều quy định phức tạp.

Đồng thời, việc phát triển nhà ở xã hội và triển khai gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng, theo ông, chưa hiệu quả vì thực tế người có thu nhập thấp không đủ khả năng trả lãi vay. Ông Ánh ví dụ người mua được vay với lãi suất 7,5% một năm trong 5 năm theo gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Nếu vay 500 triệu đồng, trung bình mỗi tháng họ phải trả cả gốc và lãi khoảng 11 triệu đồng. Kể cả được áp dụng lãi suất ưu đãi, việc vay mua nhà xã hội sẽ làm cuộc sống của họ càng khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả lãi vay.

Do đó, chuyên gia đề nghị cơ cấu lại tỷ trọng phát triển nhà ở xã hội: 100% nhà ở xã hội để cho thuê hoặc 80% cho thuê, 20% để mua bán nhằm hỗ trợ người thực sự có nhu cầu tiếp cận được nhà ở.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cũng đề nghị tăng tỷ lệ phát triển nhà xã hội cho thuê lên 30-40%.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội trong dự án để cho thuê. Tuy nhiên, có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này, dẫn đến các căn hộ để không gây lãng phí. Tại nhiều thủ phủ công nghiệp, nhu cầu mua nhà rất ít dẫn đến nhiều nhà xã hội ế ẩm trong khi nhu cầu thuê rất lớn.

Luật Nhà ở 2023 đã cho phép chủ đầu tư không phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà xã hội trong dự án để cho thuê, song không quy định cụ thể tỷ trọng bán và cho thuê trong mỗi dự án nhà xã hội.

Theo ông Hà, mục tiêu của chương trình phát triển nhà xã hội là làm sao người dân đều có nhà ở, tuy nhiên phần lớn tâm lý người Việt đều muốn sở hữu nhà riêng. Ông cho rằng nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê, bởi việc mua bán nhà xã hội sẽ khó đảm bảo nhu cầu của người thu nhập thấp khi chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

Chuyên gia gợi ý kinh nghiệm quốc tế là tăng tỷ trọng nhà ở cho thuê thông qua các Quỹ tín thác bất động sản – REIT. Khi đầu tư vào kênh này, tài sản của người dân xây nhà cho thuê vẫn còn, lợi nhuận có thể thấp hơn một chút nhưng an toàn, bền vững.

Ở góc độ doanh nghiệp xây dựng, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn xây dựng Hòa Bình, cho biết các thủ tục liên quan nhà ở xã hội như phê duyệt dự án, duyệt phương án thiết kế, đối tượng mua, quy mô dự án, giá bán còn rất phức tạp. Ông Hải dẫn chứng trường hợp Hòa Bình đã làm việc với chủ đầu tư từ hai năm trước nhưng đến đầu năm nay mới “giải quyết tạm xong thủ tục” để triển khai, dù dự án đã có giấy phép đầu tư. Có những dự án quy mô hàng nghìn căn nhà xã hội nhưng thị trường không hấp thụ được do người dân không đủ điều kiện thụ hưởng.

“Xây xong dự án nhưng sản phẩm không tiêu thụ được, doanh nghiệp cũng không dám mạnh dạn đầu tư”, ông Hải cho hay.

Về giải pháp thúc đẩy nhà ở vừa túi tiền, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, kiến nghị cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở bình dân. Chuyên gia cũng đề xuất ban hành các tiêu chuẩn, quy trình, công nghệ mới cũng như thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền, góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng, giúp hạ giá nhà.

Từ đầu năm đến nay, nhiều cuộc họp giữa lãnh đạo Chính phủ, các bộ và doanh nghiệp đã được tổ chức nhằm đẩy nhanh tiến độ đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng cho biết việc đầu tư nhà xã hội tại nhiều địa phương còn hạn chế. So với mục tiêu đến năm 2025 của đề án, nhiều thành phố trọng điểm như TP HCM, Hà Nội chưa đạt được 20% chỉ tiêu. Việc giải ngân gói 120.000 tỷ đồng còn rất chậm, chưa được 1% dù đã triển khai được hơn 10 tháng.

Ngọc Diễm