Giá nhà có xu hướng giảm nếu đô thị càng ô nhiễm

Nhiều cư dân thích sống ở trung tâm đô thị vì muốn gần nơi làm việc, trường học tốt hơn cho con cái và phong phú các tiện ích từ khu mua sắm, rạp chiếu phim. Theo chuyên gia Trâm Nguyễn của Đại học ChungAng (Hàn Quốc), chi phí cơ hội khi sống ở trung tâm là thời gian và thu nhập cao hơn, nhưng cũng đi kèm với “bất tiện” là nguy cơ ảnh hưởng sức khỏe.

Nguyên nhân bởi các trung tâm đô thị trường có nồng độ PM2.5 cao hơn các khu vực khác. PM 2.5 là thước đo nồng độ của các hạt bụi mịn có đường kính nhỏ hơn hoặc bằng 2.5 micromet (μm) trong không khí. Những hạt này nhỏ hơn 30 lần so với đường kính của một sợi tóc người và có thể được hít vào cơ thể.

Bụi PM 2.5 không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe mà còn tác động tiêu cực đến môi trường, gây ra các hiện tượng như mù và mây bụi làm giảm tầm nhìn, ảnh hưởng đến hệ sinh thái. Theo bà Trâm, thu nhập cải thiện giúp mọi người chú ý nhiều hơn đến chất lượng sống. Đặc biệt, tiến bộ công nghệ giúp họ dễ dàng biết được chất lượng không khí theo thời gian thực, làm thay đổi hành vi chọn chỗ ở. Từ đó, bất động sản tại những nơi càng ô nhiễm nguy cơ càng mất giá.

Cụ thể, theo kết quả nghiên cứu tại Seoul hai năm qua, bà Trâm và cộng sự phát hiện ra rằng khi nồng độ PM2.5 tăng 1 μg trong giai đoạn chất lượng không khí kém thì giá căn hộ giảm 0,127%.

“Mọi người dường như thay đổi suy nghĩ khi cân nhắc nơi định cư và sẵn sàng trả ít tiền hơn cho những nơi ở có mức độ ô nhiễm không khí cao hơn, dẫn đến sự thay đổi về giá nhà ở tại các khu vực đô thị khác nhau”, bà Trâm nói tại phiên Kinh tế môi trường thuộc khuôn khổ Hội nghị Châu Á của Hiệp hội Kinh tế lượng, Đông Á và Đông Nam Á (AMES 2024) diễn ra tại TP HCM sáng 2/8.

Thực tế, xu hướng giá nhà giảm khi mức độ ô nhiễm không khí tăng đã được nhiều chuyên gia quốc tế chứng minh qua hàng loạt nghiên cứu khác. Vào 2022, nhóm chuyên gia của Khoa Kinh tế (Đại học Thanh Đảo), Trường Kinh doanh (Đại học Sư phạm Bắc Kinh) và Trung tâm Liên ngành Khoa học Hệ thống Trái đất (Đại học Maryland, Mỹ) công bố một nghiên cứu thực hiện tại Bắc Kinh.

Họ thu thập giá nhà trung bình hàng năm và chỉ số PM2.5 tại 16 quận của Bắc Kinh giai đoạn 2009-2018. Áp dụng các mô hình tính toán kinh tế lượng và phân tích giá nhà sau khi đã điều chỉnh theo lạm phát, họ nhận thấy nồng độ PM2.5 có thể làm giảm giá nhà khi các biến khác (GDP, dịch vụ, thu nhập) được kiểm soát, tức điều kiện bình thường.

Cụ thể, khi nồng độ PM2.5 trung bình hàng năm tăng 1%, giá nhà trung bình giảm 0,541% trên toàn Bắc Kinh. “Do tác động tiêu cực từ môi trường, giá nhà sẽ giảm”, nghiên cứu này kết luận.

Ở hướng ngược lại, chất lượng môi trường cải thiện có thể giúp giá nhà cải thiện. Một nghiên cứu do bà Emmanuelle Lavaine công bố năm 2013 khi công tác tại Trường Kinh tế Paris (Đại học Paris) cho thấy người dân sẵn sàng chi trả nhiều hơn cho nhà ở khi chất lượng không khí tốt lên.

Bà xem xét tác động của việc giảm nồng độ lưu huỳnh đioxit (SO2) ở khu vực bán kính 50 km quanh Dunkirk giai đoạn 2008-2011, thời điểm trước sau khi một nhà máy lọc dầu gần đó đóng cửa, lên thị trường bất động sản.

“Tôi quan sát thấy rằng giá nhà và căn hộ trung bình đều tăng sau khi nhà máy lọc dầu đóng cửa”, bà cho biết trong bài nghiên cứu. Cụ thể, việc giảm 5 microgam mỗi m3 ô nhiễm SO2 dẫn đến tăng gần 5% giá nhà ở. “Người dân sẵn sàng trả thêm tiền để cải thiện chất lượng không khí”, chuyên gia nói.

Với xu hướng giá nhà ở trung tâm đô thị giảm nếu không khí ô nhiễm tăng, cơ hội lớn hơn sẽ đến với các dự án vùng ven và ngoại ô. Các nhà đầu tư có thể tập trung vào việc phát triển những khu vực này với môi trường sống trong lành hơn, không khí sạch sẽ, từ đó thu hút khách hàng.

Theo bà Trâm Nguyễn của Đại học ChungAng, người mua nhà có xu hướng thay đổi cân nhắc khi các thành phố vệ tinh ngày càng phát triển, nơi cung cấp các cơ sở giáo dục và giải trí giống như các khu trung tâm nhưng có chất lượng không khí tốt hơn. Những dự án ngoại ô cũng có khả năng thu hút được tập khách hàng thu nhập tốt, nhóm sẵn sàng chi trả hơn cho chất lượng môi trường sống.

“Những người có ngân sách nhà ở cao hơn sẵn sàng trả nhiều tiền hơn cho điều kiện sống tốt hơn bao gồm chất lượng không khí”, bà Trâm chỉ ra từ nghiên cứu. Thực tế, phân tích giá hai loại căn hộ cho thuê phổ biến nhất Hàn Quốc là “Jeonse” và “Wolse” đã chỉ ra xu hướng này.

Wolse là mô hình nhận cọc ít, trả tiền thuê hàng tháng còn Jeonse nhận cọc lớn (thường 50-80% giá trị căn hộ) lúc ký hợp đồng nhưng không cần trả tiền nhà hàng tháng. “Giá nhà Wolse không ảnh hưởng nhiều (bởi chất lượng không khí xấu đi) bằng Jeonse vì người thuê nhà Wolse thường có thu nhập thấp”, bà Trâm chỉ ra.

Tuy nhiên, phát triển các dự án đô thị ngoài trung tâm cũng cần các hoạch định căn cơ. Cũng tại phiên Kinh tế môi trường thuộc AMES 2024, nhóm chuyên gia Đại học Quốc gia Seoul nêu nghiên cứu tiến hành tại Mỹ cho thấy việc mở rộng đô thị cũng ảnh hưởng đến lượng khí nhà kính. Bởi giao thông chiếm khoảng 35% lượng khí thải đô thị, trong khi việc ở xa khiến người dân phải di chuyển nhiều hơn.

Họ cũng phát hiện ra rằng, việc phát triển nhà đơn lập càng nhiều dẫn đến hệ quả CO2 thải ra trong giao thông càng cao, do nhiều người hơn phụ thuộc vào phương tiện cá nhân. Vì vậy, nhóm chuyên gia khuyến nghị xem xét cấu trúc nhà ở có thể chứa nhiều hộ gia đình, tức hình thức chung cư.

“Về lâu dài, chúng ta cần thiết kế cấu trúc đô thị để giảm thiểu khoảng cách mà cư dân cần di chuyển thường xuyên. Theo đó, có thể phát triển các cộng đồng địa phương khép kín, thành phố vệ tinh”, ông Myeonghwan Na, Đại diện nhóm nghiên cứu của Đại học Quốc gia Seoul nói thêm.

Lần đầu tiên tổ chức tại Việt Nam, AMES 2024 quy tụ hơn 250 chuyên gia và nhà khoa học đến từ hơn 40 quốc gia. Theo chuyên gia hội nghị, kinh tế lượng rất cần thiết với quốc gia đang phát triển nhanh chóng như Việt Nam, giúp chính phủ, các cơ quan điều phối và doanh nghiệp có thể ra quyết định dựa trên những tính toán khoa học và dữ liệu thực tiễn.

Anh Kỳ