Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield – đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản, quản lý đầu tư – cho biết giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ tại TP HCM khoảng 19,146 USD (480 triệu đồng) mỗi m2, tăng 17% so với quý trước và tăng 41% so với cùng kỳ 2023. Đây là mức cao kỷ lục ghi nhận trong một thập niên qua.
Trước đó, trong báo cáo của DKRA Group cũng cho thấy 6 tháng đầu năm, nhà liền thổ TP HCM ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất lên đến 750 tỷ đồng, thấp nhất 5,5 tỷ đồng mỗi căn. Trong khi năm 2022, giai đoạn cao điểm về giao dịch nhà liền thổ của thành phố, giá bán cao nhất phân khúc này chỉ 700 tỷ đồng và thấp nhất là 4,9 tỷ đồng mỗi căn.
Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại TP HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi ở thị trường thứ cấp.
Nguyên nhân khiến mức giá trung bình ở phân khúc này cao đột biến được các chuyên gia cho rằng do sự khan hiếm nguồn cung. Quý vừa qua chỉ khoảng 337 căn chào bán sơ cấp và chưa đến 300 sản phẩm tung ra ở giao dịch thứ cấp. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa lúc thị trường còn nhiều khó khăn. Những chủ đầu tư còn quỹ đất cũng sẽ ưu tiên phát triển dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.
Ngoài ra, theo các công ty nghiên cứu thị trường, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nguồn cung ít đẩy mức giá nhà liền thổ mỗi năm một tăng cao hơn.
Bất động sản khu Đông TP HCM, khu vực bán đảo Thủ Thiêm, đoạn gần khu đô thị Sala, TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần
Giá bán cao khiến giao dịch và nhu cầu mua trên hai thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang ở mức thấp. Cushman & Wakefield cho biết quý II, TP HCM có 337 căn nhà liền thổ mở bán mới, giảm 61% so với cùng kỳ 2023. Dù vậy, lượng hấp thụ ở cả hai quý đầu năm gộp lại chỉ được 173 căn, giảm 59% so với năm ngoái.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, nhận định việc thanh khoản nhà liền thổ TP HCM giảm là do hàng sơ cấp đang có giá bán quá cao, lại chịu sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận. Người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng với những dòng tài sản có giá trị tài chính lớn. Họ chọn quan sát xu hướng thị trường và chưa thực sự hào hứng mua lúc này.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M tại Savills Việt Nam, chia sẻ những sản phẩm biệt thự, nhà phố ở TP HCM có giá bán trên 30 tỷ đồng đang chật vật giao dịch. Ghi nhận trong quý vừa qua, dòng sản phẩm này chỉ 6% rổ hàng được hấp thụ, còn nhà phố liền kề có tỷ lệ tiêu thụ cao nhất cũng chỉ được 31%.
“Giá bán tăng đã đẩy những người có nhu cầu mua nhà liền thổ với mục đích ở thực phải dịch chuyển sang các tỉnh lân cận tìm kiếm lựa chọn phù hợp tài chính hơn. Đây cũng là yếu tố khiến thanh khoản nhà liền thổ kém”, bà Giang cho biết thêm.
Từ nay đến cuối năm, các đợn vị nghiên cứu thị trường dự báo thành phố sẽ chỉ có khoảng 900 căn nhà liền thổ mới và trong 3 năm tới, nguồn cung dự kiến đạt 9.600 căn. Phân khúc này tiếp tục khan hiếm nguồn cung và hầu hết dự án sắp triển khai sẽ phải dịch chuyển cách trung tâm thành phố từ 5 đến 25 km.
Lý giải xu hướng này, bà Trang Bùi cho rằng do quỹ đất tại thành phố ngày càng khan hiếm, chi phí sử dụng đất tăng cao, các chủ đầu tư có quỹ đất gần trung tâm vẫn sẽ ưu tiên phát triển nhà cao tầng hơn là những dự án thấp tầng. Để phát triển nhà liền thổ cần có quỹ đất đủ lớn, ít nhất lên đến vài nghìn m2. Với cùng một quỹ đất, nếu chủ đầu tư xây nhà cao tầng sẽ tối ưu hóa được tỷ suất sinh lời, thanh khoản cũng khả quan hơn so với triển khai nhà liền thổ.
Vì vậy, muốn phát triển nhà phân khúc này, các chủ đầu tư sẽ phải tìm kiếm quỹ đất ở các khu vực ít dân cư hơn như Bình Chánh, Nhà Bè, TP Thủ Đức… hay đổ về các tỉnh giáp ranh, nơi có giá đất cạnh tranh hơn trong thời gian tới.
Phương Uyên