Các giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản đã được Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, các chuyên gia cũng như chính doanh nghiệp nêu ra, đúng như tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Phạm Minh Chính: “Thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh, không ai giải cứu ai”.
Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay
Báo cáo tại hội nghị tháo gỡ khó khăn cho bất động sản (BĐS) do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì sáng 17.2, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết năm 2022 nguồn cung nhà ở khan hiếm; cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà trung, cao cấp trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, số lượng rất hạn chế.
Về giá nhà ở, đất nền liên tục tăng trong quý 1 và 2; quý 3 chững lại; quý 4 giảm ở một số dự án nhưng không nhiều, hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ cuối quý 2. Năm 2022, hoạt động của các doanh nghiệp (DN) BĐS gặp nhiều khó khăn do khó tiếp cận các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu DN (TPDN). Trong khi đó, lãi suất (LS), tỷ giá ngoại tệ, giá cả nguyên liệu đầu vào tăng; không bán được sản phẩm…
Khó khăn của thị trường BĐS đã kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, ảnh hưởng an sinh xã hội. Các tổ chức, cá nhân là khách hàng mua BĐS không được giải ngân cho vay dẫn đến DN không bán được hàng để thu hồi vốn và tái đầu tư. LS cho vay cuối năm 2022 tăng càng tạo thêm khó khăn trong huy động vốn. Nhiều DN BĐS phát hành lượng trái phiếu lớn, có hạn trả nợ là cuối 2022 và 2023, thậm chí là trả nợ trái phiếu trước hạn nên lại thêm áp lực lớn về dòng tiền. Bên cạnh đó là các vướng mắc về pháp luật quy hoạch, đầu tư, đất đai (xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất) khiến DN BĐS trăm bề khó khăn.
Về giải pháp, Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ sớm hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét thông qua các luật đang sửa đổi: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh BĐS…; thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Đồng thời, đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỉ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013 – 2016) cấp cho các ngân hàng (NH) thương mại để cho các dự án NOXH, nhà ở công nhân vay.
Theo Bộ Xây dựng, cần điều hành hạn mức tín dụng phù hợp; giãn nợ gốc, lãi vay cho các DN BĐS khó khăn, tạo điều kiện cho khách mua nhà được tiếp cận vốn tín dụng. Có những giải pháp linh hoạt, kịp thời cho các dự án, khách hàng có phương án vay vốn khả thi, có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn; ưu tiên cho vay đối với các dự án NOXH, cải tạo chung cư cũ, văn phòng cho thuê, BĐS phục vụ sản xuất, công nghiệp. Sớm giảm LS cho vay, hỗ trợ thị trường BĐS…
Gỡ khó trái phiếu
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết bộ này sẽ tiếp tục triển khai các giải pháp để ổn định và phát triển thị trường TPDN công khai, minh bạch, an toàn, bền vững nhằm khơi thông nguồn vốn trung và dài hạn cho đầu tư và phát triển.
Ông Phớc cũng nêu thực tế nhiều DN BĐS có nguồn lực hạn chế, nhưng vẫn được cấp phép triển khai nhiều dự án quy mô vượt nhiều lần so với năng lực tài chính, trong khi phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay, phát hành trái phiếu hoặc huy động của người mua nhà. Tình trạng này dẫn đến rủi ro về hoạt động kinh doanh cũng như rủi ro về dòng tiền, tiềm ẩn rủi ro thanh khoản trên thị trường tài chính, tín dụng NH cũng như thị trường TPDN.
Vì vậy, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ xem xét ban hành sửa đổi Nghị định số 65 về phát hành TPDN riêng lẻ để góp phần tháo gỡ các khó khăn hiện tại của thị trường trái phiếu. Yêu cầu các DN phải bố trí mọi nguồn lực để thanh toán gốc và lãi trái phiếu đến hạn theo đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư. Bộ Tài chính cũng sẽ tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các DN phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ.
Lúc làm ăn có lãi phải bù trừ lúc thua lỗ
Kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ rõ những vấn đề nổi lên của thị trường BĐS. Thứ nhất, cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp.
Thứ hai, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người; theo thông tin trên báo chí, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người mới mua được 2 m2 nhà ở cao cấp. Thứ ba, phản ứng chính sách của các chủ thể liên quan (cơ quan quản lý, DN, NH) còn chậm.
Thứ tư là những vướng mắc về pháp lý. Thứ năm, nguồn vốn còn khó khăn (tín dụng, trái phiếu, các nguồn khác). Thứ sáu, quy hoạch các dự án, điều chỉnh cơ cấu các dự án còn chậm. Thứ bảy, cán bộ một số nơi, một số lúc còn ngại trách nhiệm, không dám làm. Thứ tám, các DN chưa thực sự linh hoạt, xử lý kịp thời các vướng mắc do chính mình gây ra.
Nhấn mạnh cần tuân thủ quy luật thị trường, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, theo Thủ tướng, BĐS bình đẳng với các ngành nghề, lĩnh vực khác. Trong đó, điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả BĐS, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.
Về giải pháp cụ thể, Thủ tướng yêu cầu các tổ chức NH, tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng. Các DN BĐS phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả… Cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.
“Lúc làm ăn có lãi bù trừ với lúc làm ăn thua lỗ, không thể lúc nào cũng có lãi được, không thể khó khăn cũng đòi có lãi, không có ai nắm tay đến tối, gối tay đến sáng, phải góp phần vì cái chung”, Thủ tướng nhấn mạnh.