Theo báo cáo từ đơn vị tư vấn nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, TP HCM sẽ có thêm 3.000 căn hộ cháo bán sơ cấp (chủ đầu tư mở bán) vào quý IV, nâng tổng nguồn cung năm nay lên 5.000 căn. Mức này giảm gần 60% so với cùng kỳ năm ngoái và bằng gần một phần ba năm 2022 – thời điểm thị trường địa ốc TP HCM sôi động.
Nguyên nhân khiến nguồn cung căn hộ TP HCM “chạm đáy”, theo CBRE một phần là do nhiều chủ đầu tư cần thêm thời gian thăm dò thị trường trước khi tung hàng. Không ít dự án dời thời điểm bán sang các năm sau. Lý do nữa là ít dự án đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy).
Tình trang thiếu hụt nguồn cung mới được CBRE dự báo tiếp diễn trong năm 2025. Theo đơn vị này, TP HCM sẽ có thêm khoảng 10.000 căn hộ mới trong năm tới, gồm các dự án tồn kho tái khởi động sau khi xong pháp lý như Gem Riverside (TP Thủ Đức), The Forest Gem (Bình Thuận), D Aqua (quận 8)… Số này tăng gấp đôi năm nay, nhưng chỉ bằng hơn một nửa so với 2022.
Bất động sản khu Đông TP HCM, ở TP Thủ Đức với các dự án chung cư, nhà phố, đất nền, tháng 10/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Tương tự, công ty nghiên cứu thị trường JLL Việt Nam dự báo, lượng mở bán năm 2025 dao động 7.000 căn, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trên 60 triệu đồng một m2. Tính thêm hàng tồn kho từ các dự án vướng pháp lý triển khai trở lại, tổng cung của thị trường không quá 10.000 sản phẩm.
Thực tế, thống kê của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung căn hộ TP HCM sụt giảm qua các năm và chạm đáy vào 2023-2024. VARS dự báo, năm 2025 thị trường sẽ cải thiện nhờ chính sách mới từ các luật liên quan bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Kinh doanh bất động sản 2023), nhưng vẫn khó trở lại như giai đoạn 2019.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, hầu hết quy mô nhỏ vài nghìn m2. Nguồn cung này hoàn toàn không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân thành phố.
Còn theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc nghiên cứu thị trường SM 22 Savills, xét trên nhu cầu, mỗi năm TP HCM cần thêm khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở, phần lớn thuộc phân khúc bình dân. Tuy nhiên 3 năm tới, thành phố dự kiến có khoảng 50.000 căn hộ từ 76 dự án mới được mở bán, trong đó gần một nửa thuộc TP Thủ Đức, quận 7 và Bình Tân lần lượt 12% và 9%. Nguồn cung mới đáp ứng được khoảng 30% nhu cầu, theo đại diện Savills.
Thiếu hụt nguồn cung gián tiếp đẩy giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng mạnh. Theo CBRE, loạt dự án án tồn kho chuẩn bị tái khởi động vào năm sau điều chỉnh giá bán thêm 10-30% so với đợt mở bán trước. Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư có nguồn hàng triển khai năm tới đều kỳ vọng về giá, hầu như tăng chứ không giảm.
“Giá chung cư TP HCM có thể tăng thêm 5-7% trong năm tới. Thị trường vẫn hấp thụ tích cực nhờ nhu cầu nhà ở cao, ít chịu sự cạnh tranh”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định.
Bà Giang Huỳnh dự báo địa ốc TP HCM tiếp tục mất cân đối cung – cầu, khiến giá nhà neo cao những năm tới. Ngoài ra, cung khan hiếm cộng với giá bán cao ở thị trường sơ cấp sẽ tạo tiền đề tăng hấp thụ và kéo giá chung cư hiện hữu, dự án hoàn thiện pháp lý ở thị trường thứ cấp leo thang.
Theo các chuyên gia, cởi trói pháp lý là lời giải tốt nhất để bình ổn nguồn cung và giá bất động sản TP HCM. Bên cạnh thúc đẩy cấp phép các dự án mới, thành phố cần ưu tiên tháo gỡ vướng mắc cho hơn 148 dự án đang tồn đọng. Việc này sớm được giải quyết sẽ cung ứng cho thị trường thêm 148.000 căn hộ mới. Nguồn cung mới tăng, giá nhà sẽ giảm và giải tỏa “cơn khát” kéo dài vài năm qua.
Phương Uyên