Tiếp sức cho thị trường bất động sản

Nhiều kỳ vọng được đưa ra, khi lãi suất giảm sẽ giúp các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ hơn phục vụ hoạt động đầu tư, kinh doanh; đồng thời tạo cơ hội cho khách hàng có nhu cầu thực quan tâm nhiều hơn đến bất động sản (BĐS).

Ngân hàng hạ lãi suất

Theo Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư thuộc Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nếu tình hình khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp (DN) không thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và chỉ khoảng 43% DN trụ được đến hết năm nay.

Tuy nhiên, trong khó khăn đã có những tia hy vọng mở ra. Ngay sau khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giảm lãi suất điều hành lần thứ 4 vào ngày 19/6 vừa qua, hàng loạt ngân hàng thương mại đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động và rục rịch giảm lãi suất cho vay. Nhiều ngân hàng cũng chào mời các gói vay với lãi suất hấp dẫn dành cho BĐS.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS (VNREA) kỳ vọng, việc NHNN hạ lãi suất lần thứ 4 sẽ giúp lãi suất cho vay mua nhà dần hạ nhiệt, từ đó tác động tích cực tới tín dụng mua nhà và thanh khoản thị trường BĐS.

Thông tin giảm lãi suất không chỉ khiến các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn với giá rẻ hơn mà còn là cơ hội để khách hàng chuyển hướng sang quan tâm nhiều hơn nữa đến BĐS. Mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp cho thị trường BĐS hồi phục mạnh hơn bởi bản thân các DN BĐS khi hoạt động cũng chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay ngân hàng, trong khi người mua nhà cũng phải vay tiền, nên ngành này nhận được tác động tích cực kép.

Theo giới chuyên gia BĐS, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu BĐS trở về với giá trị thực. Thị trường BĐS được dự báo sẽ đảo chiều vào năm 2024 trong điều kiện các chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay.

Doanh nghiệp bất động sản đang cần gì?

Trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 DN kinh doanh BĐS giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng DN BĐS thành lập mới giảm 61,4%, chỉ có 1.744 DN. Trong quý I/2023, doanh thu của DN BĐS giảm 6,46%, lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. Lượng hàng tồn kho lớn, chủ yếu đến từ các dự án xây dựng dở dang, buộc phải tạm dừng do DN không còn đủ nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án… do thị trường BĐS vẫn gặp khó khăn về dòng tiền, điều kiện cho vay bị siết chặt, sức mua chưa được cải thiện.

Thực tế, hiện các DN rất thiếu vốn để sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Việc ban hành một số gói tín dụng; giãn, hoãn nợ nhằm hỗ trợ thị trường là thực sự cần thiết trong thời điểm khó khăn này, nhưng nếu dự án không được gỡ vướng pháp lý, thì DN cũng không thể nào đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng. Đại diện VARS cho rằng, cần rà soát, phân loại từng DN để có “thuốc” riêng.

Thông tin thị trường cho thấy thực tế, các DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đang đối diện không ít thách thức, khiến họ phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý như: tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động; nhiều doanh nghiệp còn dừng triển khai các dự án mới, dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, nhằm ứng phó với điều kiện khó khăn.

Ông Nguyễn Bá Sáng – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS An Gia chia sẻ, dù NHNN đã điều hành hạ lãi suất, nhưng khi tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại thì họ đều nói rằng, luôn có độ trễ. Có một thực tế là lãi suất dành cho các ngành sản xuất, kinh doanh khác có thể giảm, nhưng lãi suất cho vay đối với BĐS vẫn neo rất cao. Dù ngân hàng có mở hầu bao cho vay thì DN cũng không vay được vì  dự án vướng pháp lý.

Là một DN đầu tư nhà ở xã hội (NOXH), ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành cũng từng chia sẻ về gói vay ưu đãi này, ưu đãi kia “nhưng toàn nghe trên báo, trên ti vi chứ chưa thấy đâu”. Trong khi đó, lãi suất cho vay xây dựng NOXH là 14%, gần đây giảm còn 12%. Mức lãi vay như vậy là quá cao, không phù hợp với NOXH.

Do vậy, khi lãi suất giảm, các kỳ vọng mới lại được mở ra. Mà như chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực phân tích, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường BĐS. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới. Như vậy, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung mới.

Điều này cũng khiến nhu cầu mua BĐS của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua BĐS. Do vậy, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua BĐS của khách hàng. Ngoài ra, việc ngân hàng hạ lãi suất sẽ tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường BĐS – ông Lực phân tích.

Thời gian qua, khách hàng có tâm lý chờ đợi giá BĐS giảm tiếp, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, tình trạng trên sẽ được cải thiện và tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn. Công ty Chứng khoán BSC nhận định, việc hạ lãi suất điều hành sẽ tạo điều kiện cho mặt bằng lãi suất hạ xuống khiến chi phí sử dụng dòng vốn thấp, từ đó, cải thiện kết quả hoạt động kinh doanh của DN. Người dân có thể quyết định tiêu dùng nhiều hơn khi chi phí vay vốn thấp. Hiện tượng này sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế và làm gia tăng khối lượng đơn hàng cho DN. Lãi suất giảm chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn. Từ đó, chủ đầu tư có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường BĐS. Đồng thời, họ có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai dự án mới. Như vậy, thị trường sẽ được bổ sung nguồn cung mới.

Điều này cũng khiến nhu cầu mua BĐS của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua BĐS. Do vậy, khi lãi suất vay vốn giảm sẽ thúc đẩy nhu cầu mua BĐS của khách hàng.

Ngoài ra, dưới góc nhìn DN, ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS EZ (EZ Property) cho rằng, quý III – IV/2023 thị trường sẽ xác định đáy và đây là thời điểm để thích hợp để nhà đầu tư xuống tiền. Lãi suất hiện nay đang có xu hướng giảm, song đa phần vẫn quanh mức lãi suất 10%/năm. Nhà đầu tư cần cân nhắc tới tiềm lực tài chính và độ hấp dẫn về mức giá BĐS để có quyết định chính xác.

Thời điểm mấu chốt khi tiền gửi ngân hàng đáo hạn

Theo ông Phạm Anh Khôi (Viện Nghiên cứu kinh tế – tài chính, BĐS Dat Xanh Services (FERI), đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường BĐS hay không. Sẽ có 2 kịch bản xảy ra. Thứ nhất, nếu tình hình thị trường BĐS vẫn khó khăn, niềm tin của nhà đầu tư chưa được khôi phục thì có thể nguồn tiền này vẫn tiếp tục ở lại hệ thống ngân hàng, chấp nhận một mức lãi suất thấp hơn. Ở kịch bản thứ hai, nếu thị trường ấm lên, lãi suất huy động giảm xuống mức 6 – 7% vào thời điểm cuối năm nay hoặc thậm chí là không giảm thì nguồn tiền khả năng cao sẽ ưu tiên quay trở lại thị trường BĐS.

Dữ liệu từ cuộc khảo sát của một sàn giao dịch BĐS tại Quảng Ninh đối với nhóm khách hàng thân thiết cũng cho thấy, với các khoản tiết kiệm kỳ hạn 6 – 12 tháng dự kiến sẽ đáo hạn vào quý III và IV/2023, nếu lãi suất huy động giảm, họ sẽ mang khoản tiền đáo hạn đầu tư vào những kênh đem lại lợi nhuận cao hơn kênh gửi truyền thống; trong đó, ưu tiên đầu tư vào lĩnh vực BĐS.