Dự thảo bảng giá đất có thể đẩy chi phí giải phóng mặt bằng, kéo giá nhà tăng theo, nên HoREA kiến nghị chưa ban hành thời điểm này.
Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM vừa công bố dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ 1/8 đến hết năm nay. Theo đó, giá đất tại nhiều quận có thể tăng trung bình 5-10 lần. Thậm chí, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại. Tuy nhiên, Sở cho biết giá tại dự thảo này “chỉ bằng 70% mặt bằng thị trường”.
Trong góp ý gửi thành phố, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết dự thảo bảng giá mới sẽ có lợi cho người dân có đất bị thu hồi. Bởi họ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư với số tiền cao hơn trước đây. Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3, một số vị trí tại huyện Hóc Môn có thể đạt mức giá cao nhất 51 lần, trong khi hệ số điều chỉnh hiện tại chỉ 38 lần.
Ông Châu đánh giá dự thảo trên “không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng, thuê đất của các dự án bất động sản”. Bởi tiền sử dụng đất các dự án chủ yếu xác định qua phương pháp thặng dư tại Luật Đất đai 2024, chứ không theo bảng giá. Quy định này cũng giúp tăng nguồn thu ngân sách, hạn chế nhiều bất cập như đất hai giá (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực).
Tuy nhiên, bảng giá đất dự kiến này sẽ tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, do người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây. Chi phí đầu vào bị đẩy lên cao hơn sẽ “tác động dây chuyền, làm tăng giá mua, thuê nhà và chi phí thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp…”. Ông Châu cho rằng đây là “tác động bất lợi” đến các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện, cũng như làm tăng giá hàng hóa nói chung.
Bất động sản khu Nam TP HCM đoạn qua huyện Nhà Bè. Ảnh: Quỳnh Trần
Năm năm qua, giá nhiều phân khúc bất động sản, nhất là nhà liền thổ tại TP HCM liên tục tăng. Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ địa ốc Savills cho thấy phân khúc này đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi ở thị trường thứ cấp so với năm 2019.
Tương tự, Cushman & Wakefield – đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ về tư vấn bất động sản, quản lý đầu tư – cho biết giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ khoảng 480 triệu đồng mỗi m2 trong quý II. Mức này tăng 41% so với cùng kỳ 2023. Đây là mức cao kỷ lục ghi nhận trong một thập niên qua.
Cũng theo chuyên gia, bảng giá mới sẽ tác động đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ do phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước đây. Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, song chủ đất cũng bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, mua bán chuyển nhượng đến khi trả xong tiền sử dụng đất.
Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị TP HCM chưa ban hành dự thảo bảng giá đất thời điểm này. Bởi bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo Luật Đất đai 2013 có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Thay vào đó, thành phố nên xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026.
HoREA cũng kiến nghị từ nay đến 2025, TP HCM cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu với người sử dụng đất tại hơn 13.000 thửa chưa được cấp sổ, cũng như với doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu rót vốn vào dự án bất động sản.
Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được sử dụng trong các trường hợp, gồm tính tiền sử dụng, thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bảng giá cũng được dùng để tính lệ phí quản lý, sử dụng đất; tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.
Đình Trí