Vì sao TP HCM muốn sớm có bảng giá đất điều chỉnh?

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, cho biết Luật Đất đai 2024 cho phép UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương điều chỉnh bảng giá đất sau ngày 1/8 năm nay trong trường hợp cần thiết, phù hợp với thị trường.

Theo dự thảo bảng giá điều chỉnh mới mà sở này công bố gần đây, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình từ 5-10 lần, một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven TP HCM dự kiến điều chỉnh tăng đột biến từ 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K). Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường khẳng định giá đất này mới chỉ bằng 70% thị trường.

Ông Thắng cho biết thành phố cần điều chỉnh sớm bảng giá đất để giải quyết các bất cập của bảng giá hiện hành. Bảng giá hiện hành bị khống chế bởi khung giá đất, nhưng Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung này. Do đó, nếu tiếp tục duy trì bảng giá cũ sẽ không đủ làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.

Mặt khác, Luật Đất đai 2024 không quy định phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá cụ thể với các khu có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng. Tức là nếu trước đây tính tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng, ngoài việc lấy giá loại đất mới trừ loại đất cũ nhân cho diện tích được chuyển, cơ quan chức năng sẽ nhân với hệ số điều chỉnh K là 3,5 (vị trí nhà đất ở mặt tiền). Còn theo Luật mới khi tính tiền sử dụng đất sẽ không nhân với hệ số điều chỉnh (K) mà lấy thẳng giá trong bảng giá đất nhân với diện tích được chuyển.

“Nếu không có bảng giá điều chỉnh mới, nhiều giao dịch đất đai của thành phố sẽ bị đình đốn”, ông Thắng nói khi trả lời họp báo về quá trình xây dựng bảng giá đất điều chỉnh theo Luật đất đai 2024, mới đây.

Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, việc xây dựng dự thảo bảng giá đất có gấp rút nhưng tuân theo quy trình rút gọn, đảm bảo lấy ý kiến đầy đủ các bên. Quy trình này gồm 7 bước và cơ quan quản lý đang hoàn thiện bước cuối cùng. Toàn bộ dữ liệu của đơn vị tư vấn thu thập trên địa bàn được cân chỉnh và chuyển cho tổ giúp việc của HĐND TP HCM xem xét, thẩm định. Ban cán sự đảng UBND thành phố đang cho ý kiến.

Phó chủ tịch UBND TP HCM Võ Văn Hoan nhìn nhận người dân và dư luận rất quan tâm đến bảng giá đất mới, do tác động đến nhiều đối tượng. Vì thế, ông cho biết nội dung này cần bàn thảo, xem xét kỹ. Ban cán sự đảng UBND TP HCM sẽ lắng nghe ý kiến, giải trình từ sở, ngành liên quan.

Dữ liệu đầu vào để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh, theo Sở Tài nguyên và Môi trường, dựa trên các giao dịch thị trường, thu thập từ các nguồn như thuế, văn phòng đăng ký đất đai. Các chỉ số này luôn được cập nhật và cân chỉnh, chắt lọc và loại bỏ các yếu tố thổi giá.

Ông Nguyễn Toàn Thắng cho rằng khi bảng giá mới được áp dụng sẽ góp phần thúc đẩy công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhiều dự án trên địa bàn thành phố như Vành đai 3, rạch Xuyên Tâm, kênh Đôi… Bởi giá mới tiệm cận thị trường dễ nhận được sự đồng thuận của người dân vì các mức hỗ trợ, đền bù đều sẽ tăng lên. Các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách sẽ đúng tiến độ, không bị ách tắc.

Tại cuộc họp kinh tế, xã hội chiều 1/8, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi thông tin hai dự án rạch Xuyên Tâm và bờ bắc kênh Đôi có nguy cơ chậm tiến độ, chủ yếu liên quan công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, nếu tập trung làm hai dự án vẫn đảm bảo tiến độ, đặc biệt khi áp dụng giá bồi thường mới để chi trả, hỗ trợ cho người dân.

Dự án bờ bắc kênh Đôi có thể di dời hơn 1.000 hộ dân ở quận 8, theo bảng giá đất điều chỉnh, đất ở khu vực này tăng bình quân 254% so với trước. Trong khi đó dự án rạch Xuyên Tâm dài gần 9 km, chảy qua quận Bình Thạnh và Gò Vấp, giải tỏa khoảng 2.000 hộ dân. Theo bảng điều chỉnh, giá đất ở Gò Vấp tăng bình quân 212% và Bình Thạnh tăng 167%.

Chủ tịch UBND TP HCM kỳ vọng với giá đất mới sẽ thúc đẩy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhận được sự đồng thuận của người dân, giúp dự án đạt được tiến độ, đặc biệt trong bối cảnh tiến độ giải ngân đầu tư công ở thành phố đang gặp nhiều vướng mắc. Tính đến 26/7, TP HCM mới giải ngân 11.800 tỷ đồng, đạt 15% số vốn được giao (hơn 79.000 tỷ đồng).

Đồng tình, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch CLB Bất động sản TP HCM (HREC), nhìn nhận bảng giá đất tiệm cận thị trường, ngoài việc dễ nhận được sự đồng thuận của người dân thì các doanh nghiệp muốn đầu tư vào thành phố cũng dễ hình dung chi phí đất đai, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa phân tích thêm, gần 6 năm nay, TP HCM vướng rất nhiều dự án đầu tư công, nhà ở thương mại, tái định cư… liên quan đến khâu thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những ách tắc này gây tình trạng “khát” nguồn cung, đẩy giá nhà leo thang. Vậy nên rất cần áp dụng bảng giá đất điều chỉnh sớm để giải được nút thắt, giúp thị trường phục hồi và phát triển ổn định hơn.

Dẫu vậy, theo Sở Tài Nguyên và Môi trường, bảng giá mới có hai tác động không mong muốn, gồm hộ gia đình, cá nhân khi được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn so với trước đây. Tuy nhiên việc này đảm bảo sự công bằng với những người không có m2 đất ở nào, phải đi mua đất ở với giá thị trường, có thể còn cao hơn bảng giá đất. Một tác động nữa là mức giá của bảng giá đất điều chỉnh phổ biến tăng từ 3-7 lần so với bảng giá đất hiện hành (đã nhân với hệ số điều chỉnh).

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), cũng lo ngại bảng giá đất mới gây ra những tác động, nhất là với nhóm cá nhân, hộ gia đình khi muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.

Theo chủ tịch HoREA, thành phố hiện có 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp… tập trung chủ yếu ở quận/huyện ngoại thành như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 12 và quận 9 cũ (TP Thủ Đức). Đây cũng là những khu vực có giá đất điều chỉnh tăng mạnh nhất, nếu theo bảng giá mới, chi phí sử dụng đất người dân phải nộp sẽ rất cao.

Ghi nhận từ VnExpress, cũng cho thấy câu chuyện thuế, phí liên quan đến sử dụng đất tăng là điều đang khiến người dân lo ngại. Chia sẻ từ một hộ dân sinh sống trên đường Bình Lợi (quận Bình Thạnh), 7 năm nay gia đình ông chưa dám làm sổ cho căn nhà riêng 169 m2 vì không xoay được số tiền thuế thổ cư phải đóng gần 1,2 tỷ đồng. Giờ theo bảng giá mới (dự kiến 128 triệu đồng một m2), tiền thuế tăng lên hơn 11 tỷ đồng lại càng khó có cơ hội.

Ngoài ra việc giá đất tăng cao đột ngột, theo ông Lê Hoàng Châu, sẽ làm chi phí đầu vào (bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất…) tăng tác động đến giá nhà và liên đới nhiều lĩnh vực kinh tế khác.

Chung quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group, đánh giá bảng giá đất mới ngoài ảnh hưởng đến tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân, sẽ làm chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù tăng. Các yếu tố này cấu thành vào giá bán bất động sản và giá sẽ tăng trong tương lai.

Dù vậy để tận dụng tối đa các lợi ích và giảm thiểu các bất lợi, theo ông Võ Hồng Thắng cần có các chính sách hỗ trợ đi kèm và các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản để ngăn chặn đầu cơ. Ông cho rằng vẫn nên có lộ trình điều chỉnh các mức thu (tỷ lệ %) cho phù hợp tình hình thực tiễn, đánh giá tác động với nhiều nhóm đối tượng và hạn chế việc tăng đột biến các khoản thu gây ảnh hưởng đời sống kinh tế người dân.

Trong khi đó, Chủ tịch HoREA cho rằng TP HCM vẫn có thể tiếp tục áp dụng bảng hiện hành cho đến hết ngày 31/12/2025. “Thành phố chưa nên ban hành bảng giá đất điều chỉnh mà cần tập trung cho việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024”, ông Châu nói.

Phương Uyên – Lê Tuyết
Dữ liệu: Đăng Nguyên
Đồ họa: Hoàng Khánh