Cho rằng cách xây dựng bảng giá đất dự kiến hiện nay của một số quận, huyện “bất cập, không sát thực tế”, HoREA kiến nghị TP HCM thay đổi cách tính.
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng, góp ý về phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn TP HCM.
Phương thức tính bảng giá đất điều chỉnh mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện, là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với “hệ số” để cho ra mức giá đất mới. Mỗi quận sẽ có một “hệ số” riêng được tính dựa trên mức tăng giá đất của quận. Ví dụ, quận 1 được xác định mức tăng giá đất trên toàn quận là 5 lần (hệ số sẽ là 5), quận 4 tăng đồng loạt 11,3 lần, quận 5 tính tăng đồng loạt 5,6 lần thì áp dụng hệ số là 11,3 và 5,6…
Cách làm trên, theo HoREA, đang tồn tại nhiều bất cập, làm giá đất điều chỉnh tại một số quận, huyện không đầy đủ, sát thực tế. Điển hình là giá đất điều chỉnh tại tất cả tuyến đường thuộc quận 1, 4, 5 được tính cùng một “hệ số”, không hợp lý và không đảm bảo tính công bằng.
Cụ thể, 100% giá đất quận 1 đang được “áp” chung một hệ số là 5. Tuy nhiên, giá đất và tốc độ tăng giá các khu vực quận 1 vốn có chênh lệch rất lớn. Giá đất trên các tuyến đường chính khu vực trung tâm như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Lê Duẩn … có thể nhân với “hệ số” bằng 5 vì mức tăng tại đây khá cao. Nhưng các tuyến đường nhỏ như Trần Đình Xu, Đặng Trần Côn, Trần Quang Khải, Nguyễn Cảnh Chân…, mức tăng không thể bằng các tuyến lớn, nếu nhân cùng một “hệ số” được đánh giá bất hợp lý.
Bất động sản khu đông dọc theo Xa lộ Hà Nội, TP Thủ Đức, tháng 2/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Quận 10 hiện có 67 tuyến đường được chia thành 3 nhóm để xây dựng mức giá đất, với “hệ số” lần lượt là 5,12; 5,13 và 5,58. Dù có sự phân chia hệ số nhưng thực tế mức chênh lệch chỉ 0,01 và 0,45 là không đáng kể và không phản ánh được mức giá chênh thực tế tại khu vực khác nhau của quận 10. Tương tự, với quận còn lại như quận 4, 5, Phú Nhuận, cũng đang bị áp dụng cách tính “hệ số” không có nhiều sự chênh lệch giữa các tuyến đường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng cách tính này không phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, yêu cầu bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí và tại Điều 18 Nghị định 71 về yêu cầu xác định khu vực trong xây dựng bảng giá đất. Trên thực tế, không thể có trường hợp tất cả vị trí đất trên địa bàn một quận lại có mức tăng giá đất đồng loạt như nhau.
Ông dẫn chứng các quận, huyện còn lại và TP Thủ Đức đã xây dựng các mức giá đất có dải biên độ rộng hơn và sát thực tế hơn rất nhiều. Như quận 3 có “hệ số” tăng từ 4 đến 8 lần, quận 8 tăng từ 4 đến 18 lần, quận 12 tăng từ 2 đến 33 lần, huyện Bình Chánh tăng từ 1,9 đến 36 lần và huyện Hóc Môn tăng từ 3 đến 50 lần…
HoREA cũng kiến nghị không tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy mức hiện hành nhân “hệ số” để tính đồng loạt ở quận 1, 4, 5, 10, quận Phú Nhuận; đề nghị xây dựng lại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh của các quận này.
Bên cạnh đó, giá đất của Bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn 6 quận (gồm quận 3, quận 6, quận 7, quận 11, quận 12, Bình Thạnh) và 4 huyện (gồm các huyện Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ) và TP Thủ Đức cũng đang được tính ở mức cao nhất, cao hơn “trần” của khung hệ số (K) với đất ở theo Quyết định 11/2024 về giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hiệp hội cũng kiến nghị mức giá đất cao nhất không nên cao hơn khung hệ số (K) đối với đất ở.
Bảng giá đất điều chỉnh được Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM xây dựng căn cứ trên cơ sở dữ liệu chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật… Theo Sở này, giá đất tại nhiều địa bàn có xu hướng tăng trung bình 5-10 lần, một số nơi thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại (chưa nhân hệ số K điều chỉnh giá đất 3,5 lần). Nếu tính cả hệ số K, so với bảng giá đất hiện hành thành phố ban hành năm 2020, giá đất tăng khoảng 2,5 lần và bằng 70% mặt bằng thị trường.
TP HCM đã lập Hội đồng thẩm định để đánh giá, xem xét bảng giá đất điều chỉnh trước khi được UBND thành phố có quyết định áp dụng. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025. Từ đầu 2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024.
Phương Uyên